13.11.2013

Жилищно-коммунальное хозяйство

Большинство многоквартирных домов в Волжском уже переведены на непосредственную форму управления (НУ). Подталкивали к этому жильцов управляющие компании, что, естественно, не могло не насторожить горожан. К тому же одна из местных газет недавно рассказала «страшную» историю о том, как управляющая компания накопила долги перед поставщиком тепла и горячей воды и ее счета были арестованы. А чтобы, видимо, избежать ответственности, но продолжать коммунальный бизнес, руководители УК инициировали собрание собственников, которым предложили выбрать непосредственный способ управления домом, и при этом оплату услуг за ремонт и содержание жилья производить по более высоким расценкам. Что же делать, и что нужно знать жильцам?

Во-первых, нужно понимать, почему УК так активно привлекают жильцов к управлению домами. По Жилищному кодексу, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она же и обязана быть исполнителем коммунальных услуг. То есть должна заключать договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, своевременно оплачивать ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, производить начисление платы за коммунальные услуги населению, доставлять квитанции.

Однако, учитывая, что собираемость платежей за коммунальные услуги с населения составляет порядка 70%, а в некоторых домах задолженности и того выше, у управляющих организаций начинают накапливаться долги перед поставщиками коммунальных благ. Возникают дополнительные расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг.

В связи с этим УК и заявляют о возможном своем банкротстве и предлагают жителям изменить способ управления многоквартирным домом с управления управляющей организацией на способ непосредственного управления домом собственниками помещений.

При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. И платить за услугу приходится не по одной общей квитанции, а по нескольким счетам. Что и вызывает недовольство волжан, которые не хотят платить комиссию при оплате этих квитанций в банках.

Но, таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией или своих соседей, что является безусловным плюсом.

Впрочем, тут специалисты делают оговорку. Конечно, жильцы платят только за себя, по нормативу или приборам учета. Но за соседей-неплательщиков все равно придется расплачиваться.

Сейчас эта расплата называется «корректировками», и согласно постановлению правительства РФ № 354 должна производиться ежемесячно. Также собственники оплачивают и затраты на так называемые общедомовые нужды. Если при управлении УК у коммунальщиков есть стимул обнаруживать «временно проживающих» и добиваться оплаты за фактические потребленные ими ЖКУ, чтобы не обанкротилась УК, то при непосредственном управлении «ресурсники» вряд ли пойдут по квартирам, чтобы выявить «временно проживающих», чтобы заставить их платить. Ресурсникам достаточно рассчитать сумму на общедомовые нужды и выставить ее к оплате дисциплинированным собственникам. В такой ситуации платежная дисциплина собственников становится экономически необходимой привычкой. Но воспитывать эту привычку у собственников при непосредственном управлении некому…

Далее. Обслуживание жилья при форме непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и одна управляющая компания, что, собственно, наблюдается в Волжском.

Собственники помещений на основании решений общего собрания заключают с управляющей организацией договор только на текущее содержание и ремонт общего имущества. В свою очередь, управляющие организации в этом случае не несут расходов, связанных с предоставлением коммунальных услуг.

Понятно, что во всем можно найти как плюсы, так и минусы. Что действительно может настораживать собственников квартир, выбравших непосредственный способ управления? Юристы, как правило, отмечают три основных пункта.

Первое. Законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей. На это жаловались, например, жильцы многоэтажек с ул. Оломоуцкой, недовольные тем, что коммунальщики предлагают им новые договора с более высокими расценками за услуги по ремонту и содержанию жилья.

Второе. Жилищным кодексом не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества. В частности, не определены периодичность и форма отчета управляющей организации.

И третье, заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества (например, обслуживание газового оборудования, вывоз твердых бытовых отходов) может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.

Многие волжане, получающие информацию из интернета, беспокоятся, что многоквартирные дома при непосредственном управлении не будут включаться в программу капитального ремонта, финансируемую Фондом содействия и реформирования ЖКХ. «Эти опасения напрасны, – сообщил и.о. руководителя комитета по обеспечению жизнедеятельности администрации городского округа – г. Волжский Феликс Макаровский. – Нами получено разъяснительное письмо из Фонда, в котором указывается, что МКД с непосредственной формой управления могут принять участие в программе капремонта на общих основаниях.

То есть не все так страшно с непосредственной формой управления, как часто пугают жителей. Хотя надо отметить, что, как показывает практика, способ непосредственного управления многоквартирным домом наиболее эффективен для домов с небольшим количеством квартир, поскольку при непосредственном управлении любые решения принимаются общим собранием собственников помещений. Если же в доме проживает большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной, может возникнуть много проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А одному человеку, которому будет поручено действовать от имени всех собственников в отношениях с третьими лицами и решать массу вопросов, связанных с обслуживанием жилья, будет достаточно сложно. У нас же в Волжском на непосредственную форму управления агитируют жителей всех домов, в том числе и многоподъездных девяти-десятиэтажек, в которых по 200 и более квартир.